Реконструкция здания - взгляд изнутри

Санкт-Петербург - несомненно, один из прекраснейших городов нашей планеты, и сегодня он переживает свое второе рождение. Жилищное строительство впечатляет своим размахом и индивидуальностью, новой, необычной архитектурной формой. Стройкомплекс действует по законам бизнеса, и позитивные процессы в экономике города последовательно приводят к росту качества работ.

Однако темпы реконструкции домов первых массовых серий, общежитий, другого старого и ветхого фонда - низкие, не более 4-5% от нового строительства. Инвесторы явно игнорируют столь своеобразные объекты, несмотря на кажущуюся привлекательность (готовая инфраструктура, срок проведения работ намного меньше, чем при возведении здания и т. д.).

Ключевые проблемы состоят во взаимодействии инвестора с городскими властями, в подготовительном аспекте и в правовом обеспечении реконструкции.

На сегодняшний день городские структуры рассматривают предложение инвестора (будь то новое строительство или реконструкция) как нечто частное. Это предложение подвергается механизму согласований, и резюме выдается как правило положительное, с объемом выплат денежных средств на развитие городской инфраструктуры. Этот механизм прекрасно работает при новом строительстве, независимо - на ИТК ли принято решение, или через торги получено "пятно". Реконструкция же имеет социальный аспект, т. к. в доме проживают люди, которых необходимо расселить. Возникает заблуждение, сказка об инвесторе: дескать, скоро придет богатый человек и даст всем желающим квартиры, и еще останутся у него средства для городской инфраструктуры. Опасность заключается в том, что такие мысли витают у представителей и законодательной, и исполнительной ветвей городской власти. Реальность иная: здания находятся в таком состоянии, что их рыночная стоимость в 2-3 раза ниже, чем предлагаемые профильными службами администрации затраты на расселение. Торги, конечно, могут повысить рыночную цену здания, но кто купит дом с проживающими в нем людьми?

Выход из такой тупиковой ситуации один: активная, взвешенная, реальная социальная политика городских властей с привлечением средств инвестора для передачи ему здания в реконструкцию. При подготовке инвестиционной документации основное внимание уделяется техническим вопросам (возможность подключения к существующим магистральным сетям, изменение экологической обстановки, безопасное с медицинской точки зрения проживание людей), которые важны для нового строительства, но в реконструируемых домах - это не принципиально. Ведь инженерные сети проложены, а реконструкция здания (которое часто признано аварийным) может только улучшить экологическую обстановку и санитарное состояние вокруг. Большинство таких вопросов безболезненно разрешаются на более поздней стадии разработки инвестиционного проекта. Краеугольным камнем здесь становится подготовка дома к расселению: от формирования списков проживающих до составления и утверждения стоимостных характеристик расселения, исключая формулировки "не менее" и "ориентировочно".

Правовое обеспечение реконструкции зданий заключается в четких нормах и в установлении механизма расселения, тех самых "правил игры", которые должны быть выгодны и городским властям (избавление от ветхих и аварийных зданий и получение при этом свободных площадей), и инвестору (реконструкция здания должна приносить прибыль при минимальных рисках, нельзя путать инвестора со спонсором), и городскому населению (получение на тех или иных условиях лучшего жилья, будь то отремонтированная комната или новая квартира). Таким образом, при реализации инвестиционно-строительных проектов по реконструкции необходимо добиться согласования интересов сторон так же, как в новом строительстве. При всех проблемах, которые существуют сегодня, строители ежегодно возводят почти 2 млн. кв. м нового, и только 30-40 тыс. кв. м реконструируемого жилья, а ведь Санкт-Петербург недавно отметил 300-летний юбилей.

Если "в товарищах согласья нет", происходит следующее: в марте 2002 г., когда произошло обрушение стены общежития на ул. Полярников, д. 6, инвестором уже заканчивалась разработка инвестиционно-тендерной документации по реконструкции здания. В ту пору Комитет по жилищной политике принял "популярное" решение: инвестор обязан предоставить квартиры проживающим (и даже не проживающим!) в этом общежитии. Стоимость расселения сразу в 2,7 раза превысила рыночную оценку здания, сделав проект нерентабельным. Распоряжение №1253 от 26.07.02 предписывало городским службам предоставить гражданам уже не квартиры, а "благоустроенные жилые помещения по установленным нормам... на условиях договора социального найма" и только "после расселения общежития рассмотреть вопрос о передаче здания общежития под реконструкцию на инвестиционных условиях". Общежитие все еще не расселено. Станет ли "общага" домом?

Приносим благодарность за предоставленные материалы Финансово-строительной компании "Меткарстрой"

Санкт-Петербург, ул. Л. Голикова, 52/5А Тел. (812) 153-3819

Дорожники области подводят итоги года.

Кровельная технологическая система TOPROOF.

Мотопомпы Honda: совершенное качество.

И в жару, и в стужу… ТЕХНО ЛАЙТ.

Изношенные трубопроводы – главная беда ЖКХ России.

Санкерамика России: эстетика и качество по разумным ценам.

Что делать? Как делать? Кто делает?.

Главная Публикации