Об опыте санации и модернизации жилищного фонда в Германии и России

1. Актуальность темы «санации» жилищного фонда для России

Тема «санации» (по-русски, «восстановления, технической реабилитации») жилищного фонда актуальна уже тем, что существующий фонд только крупнопанельного жилья, не соответствующего требованиям действующих нормативов по энергосбережению и охране окружающей среды, составляет в одной Москве около 150 млн. кв. м общей площади (примерно 30 тыс. жилых домов), а по всей России — в десятки раз больше. Приведение его в состояние, пригодное для жилья с точки зрения современных понятий о комфорте, — это глобальная экономическая задача и благородная политическая цель.

Госстрой Российской Федерации несколько лет проводил эксперименты в этом направлении в г. Лыткарино Московской обл. Результаты этих экспериментов имеют неоднозначный и ограниченный характер. Дело в том, что эксперимент проводился только на 4–5-этажных кирпичных жилых домах, а финансовые схемы и технические решения (надстройка мансард), приемлемые для малоэтажных зданий, практически не годятся для панельных и блочных домов высотой в 9, 12 и более этажей, доля которых в общем объеме зданий, подлежащих санации, несравнимо больше.

Четырнадцатилетний опыт санации жилья, в основном панельного, имеет Германия. После воссоединения в 1990 г. в санацию жилых домов восточных немецких земель были вложены сотни миллиардов марок. Были разработаны подробные концепции технической реабилитации панельных строений, методики и модели санации зданий, а также функционировала общегосударственная программа финансовой поддержки при проведении строительно-восстановительных мероприятий со сроком возврата кредитов до 25 лет и частичным погашением долгов перед государством при выполнении определенных условий.

Участие немецких специалистов обусловлено их стремлением передать России весь накопленный в Германии опыт. Задача российской стороны — использовать этот опыт с максимальной выгодой для себя.

2. Немецкий подход к делу

2.1. Для начала был подсчитан перерасход энергии на отопление зданий в связи с вводом в действие новых нормативов по энергосбережению во всей Германии. Он составил 385 млрд. кВт•ч электроэнергии в год, что соответствует двукратной годовой производительности всех немецких электростанций, сжиганию 38,5 млрд. л сырой нефти и выбросу в атмосферу 92 млн. т углекислого газа (СО2) — данные профессора Хаузера из университета г. Касселя.

Затем была проведена классификация и типологическая унификация жилых зданий, показавшая, что из 34 млн. существующих квартир (в Германии расчеты ведутся не на квадратные метры общей площади, а на жилые единицы — квартиры) энергетической санации подлежат как минимум 24 млн., т. е. 70% всего существующего жилого фонда (данные профессора Гертиса из института строительной физики Фраунхофера). И на основании этих цифр была вычислена сумма требуемых капитальных вложений для проведения работ по санации, составившая 816 млрд. немецких марок. В результате были сформулированы преимущества, которые получит народное хозяйство страны от проведения теплозащиты существующего жилого фонда:снижение потребления энергии; значительное сокращение выброса в атмосферу углекислого газа (СО2); создание большого количества квалифицированных и стабильных рабочих мест в строительстве, промышленности и энергетике; сокращение субсидий по безработице; повышение социальных отчислений граждан; повышение налоговых поступлений; снижение коммунальных платежей за отопление и возможность повышения платы за квадратные метры.

2.2. На втором этапе для определения целесообразности проведения мероприятий по санации была проведена экспертиза состояния несущих и ограждающих конструкций зданий, в том числе и тепловизионное обследование. Методика анализа включала в себя следующие позиции: оценка общего состояния строений; обследование степени износа материалов несущих конструкций; сравнительный анализ «факт — цель» с точки зрения строительной физики (теплозащита, звукоизоляция, пожарная безопасность); оценка состояния инженерных систем (отопление, вентиляция, сантехника); оценка состояния системы электроснабжения, включая защиту от молний; обследование вероятного асбестосодержания; разработка вариантов санации и возможности улучшения комфортности жилья; оценка сметной стоимости работ.

В результате была разработана общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включая способы и методики технической реабилитации крупнопанельных строений. При этом подчеркивалось, что уже в самом начале следует привлекать к сотрудничеству социологов, войти в каждую квартиру и провести разъяснительную работу с каждым квартиросъемщиком, что следует осуществлять тщательное проектирование и согласование со всеми заинтересованными сторонами, что работы целесообразно проводить без отселения жильцов и завершать их в секциях зданий высотой до 11 этажей в течение пяти рабочих дней при 8-часовом режиме работы, обеспечивая жильцам в вечернее время водоснабжение и функционирование туалетов и т. д.

2.3. Таким образом, под комплексной санацией следует понимать всеобъемлющую модернизацию здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки. Проще говоря, санация подразумевает больше, чем капитальный ремонт, но меньше, чем реконструкция. При этом все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии можно разделить на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные. Состав мероприятий по комплексной санации зданий:

энергетически обязательные: утепление кровель и чердаков; утепление фасадов; замена окон и балконных дверей; утепление перекрытий подвалов; обновление систем отопления и горячего водоснабжения; обновление системы вентиляции. энергетически необязательные: гидроизоляция кровель и т. п.; замена сантехнического оборудования; облицовка кафелем кухонь и санузлов; обновление систем электроснабжения; пристройка новых или обновление балконов и лоджий; ремонт лестничных клеток; создание архитектурно-выразительных входов в здания; обновление входных дверей квартир.

Опыт санации крупнопанельных жилых домов в Восточной Германии за последние 10 лет показал, что в зависимости от конструкции наружных панелей достигается экономия расхода энергии на отопление от 30% до 70%: трехслойные железобетонные панели — экономия 30–40%; двухслойные железобетонные панели — экономия 40–55%; однослойные панели из легких бетонов — экономия 45–70%.

Исходя из энергетического состояния панельных строений в Восточной Европе, можно сделать прогноз о том, что реальная экономия расхода энергии на отопление при санации жилого фонда этой части света составит от 50% до 85%. При этом нельзя забывать еще о таком важном элементе общего энергетического баланса зданий, как потери конвекционного и трансмиссионного тепла.

2.4. В качестве примера можно привести выборочные данные о комплексной санации жилого микрорайона «Хоэншёнхаузен» в Восточном Берлине. Сведения получены от жилищно-строительного кооператива «Гумбольдт-Университет». Жилищный фонд кооператива состоит из 3408 квартир, от одно- до пятикомнатных. Эти квартиры расположены в тридцати 11-этажных и восемнадцати 5- и 6-этажных панельных домах, построенных в 1984–1990 гг.

Работы по санации проводились в 1994–96 гг. и включали в себя, кроме прочего, утепление и облицовку фасадов зданий на сумму DM 25.770.000; замену систем инженерного оборудования на DM 42.140.000; замену окон, включая экспертизу и надзор, на DM 15.050.000; комплексный ремонт крыш на DM 3.960.000; установку термостатных вентилей на DM 2.010.000.

Общая сумма расходов составила 138.560 тыс. немецких марок.

Пример этот характерен тем, что наиболее приближен к экономическим условиям России, т. к. хозяйствующим субъектом в нем выступает жилищно-строительный кооператив. К сожалению, в большинстве случаев в Германии действуют такие экономические механизмы, которые в условиях России пока остаются несбыточной мечтой. Это касается и законодательной базы, и способов финансирования и рефинансирования, и инженерного оборудования, и многих других вопросов.

3. О трансферте немецкого опыта в Россию

3.1. В 1998 г. консорциумом немецких фирм, занятых в сфере строительства и коммунального хозяйства, в Берлине был образован некоммерческий фонд Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa — Инициатива «Жилищное хозяйство Восточной Европы» (IWO). Своей главной целью эта немецкая Инициатива декларирует «трансферт современных технологий в строительные отрасли и жилищно-коммунальное хозяйство стран Восточной Европы на общегосударственном, региональном и местном уровнях с учетом национальной и региональной специфики».

Стратегическое значение IWO заключается в целостном рассмотрении и комплексном объединении методико-организационных, технико-технологических и финансово-экономических аспектов. Под методико-организационными аспектами понимается совместное внедрение гибких и ориентированных на пользователя методов управления в условиях социально ориентированной рыночной экономики и социально направленного развития городов, а также использование методов конкурентной борьбы в структурах торговли недвижимостью, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Технико-технологические аспекты включают в себя осуществление хорошо продуманной подготовки и выполнение задач по проведению санации с освоением международного уровня развития техники в рамках финансовых возможностей.

Совсем недавно, 25–27 февраля 2004 г., в г. Галле (Восточная Германия) под эгидой Госстроя России и Министерства транспорта, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Германии состоялась весьма представительная германо-российская конференция на тему: «Санация жилых зданий как ключевой вопрос формирования муниципальных районов высокой энергоресурсной эффективности». По итогам конференции был, в частности, подписан Протокол о взаимопонимании между администрацией г. Омска и некоммерческим фондом Инициатива «Жилищное хозяйство Восточной Европы» (IWO).

3.2. 24 октября 2000 г. во время очередного визита в Германию мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков и бургомистр Берлина Эберхард Дипген подписали Меморандум о сотрудничестве между городами-побратимами в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства по программе «Комплексная санация жилых домов». Меморандум, в частности, гласит: «Стороны поддерживают намерение консорциума фирм из Инициативы «Жилищное хозяйство Восточной Европы» (IWO) осуществить показательный проект комплексной санации жилого дома без отселения жильцов для достижения максимальной экономии энергии и минимизации выброса СО2. … Стороны едины во мнении, что этот показательный проект путем интенсивного трансферта ноу-хау окажет позитивное воздействие на улучшение жилищных условий и на укрепление строительной отрасли, а также явит собой пример существенной экономии энергии».

15 февраля 2001 г. с целью развития договоренностей меморандума было издано Распоряжение Премьера Правительства Москвы № 109-РП, придавшее делу официальный статус. На его основании была сформирована сначала рабочая группа, а в конце года зарегистрировано ОАО «Управление санации жилого фонда», выполняющее функции технического заказчика всех объектов, подлежащих санации. Были также определены адреса первых показательных объектов. Одним из учредителей Управления санации в Москве стала КБЕ. В настоящее время один объект — 12-этажный крупноблочный жилой дом серии II–18 по адресу: ул. Малая Калитниковская, 45 — уже готов, а два других (9-этажных крупноблочных жилых дома по Краснохолмской наб., 3 и 5/9) находятся в стадии исполнения. Следует отметить, что работы проводятся без отселения жителей.

21 января 2003 г. было издано Постановление Правительства Москвы № 28-ПП«О программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города». В приложении № 1к Постановлению содержатся «Основные положения концепции» этой программы, намечающие пути и способы решения проблемы. А в приложении № 2 — адресный перечень капитального ремонта и модернизации жилищного фонда на 2003–2004 гг.общей площадью около 1 млн. кв. м. Во исполнение Постановления № 28-ПП уже 13 мая того же года было издано следующее Постановление № 365-ПП «О порядке организации и проведения конкурсов по объектам комплексной реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки в городе Москве».

В Санкт-Петербурге пошли несколько иным путем. Там в недрах городского бюджета был создан специальный целевой фонд санации и модернизации жилья, куда каждый инвестор, заявляющий о желании получить участок для нового строительства, обязан делать отчисления в установленном размере. Несколько объектов — пятиэтажных шестиподъездных жилых дома — уже находятся в стадии исполнения, и опять-таки без отселения жителей.

Любому здравомыслящему человеку понятно, какой огромный пласт работы может быть поднят программой санации. Во-первых, освоение новейших европейских технологий с организацией производства современнейших строительных материалов на местах. Во-вторых, обеспечение занятости на десятилетия вперед многомиллионной армии строительных рабочих и создание десятков тысяч новых высококвалифицированных рабочих мест. В-третьих, улучшение качества жизни миллионов простых людей и широкий шаг вперед в решении наболевшего «квартирного вопроса». И так далее, и так далее.

Об итогах и перспективах….

Продолжая традицию безупречного качества.

Сохраним память.

Полвека в строительстве.

Для чего организации нужен тренинг?.

Массовое применение трубопроводов с индустриальной пенополиуретановой изоляцией — реальный путь к энергосбережению.

Группа компаний «Статика» — фундамент Города.

Главная Публикации