Строители обсудили практику торгов за землю

30 марта в Доме архитектора состоялась научно-практическая конференция «Опыт и проблемы организации земельных торгов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». Ее организаторами выступили: Союз строительных объединений и организаций, Санкт-Петербургский союз строительных компаний, Ассоциация «Инвестиционно-строительный комплекс Северо-Запада», Гильдия управляющих и девелоперов при поддержке администрации Санкт-Петербурга, правительства Ленинградской области, Комиссии Законодательного Собрания Санкт-Петербурга по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам.

Участие в конференции приняли: начальник Управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ при Федеральной антимонопольной службе Михаил Евраев, председатель Комиссии Законодательного Собрания Санкт-Петербурга по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов, первый заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Николай Крутов, директор Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко, директор Управления инвестиций Комитета по строительству Санкт-Петербурга Лев Винник, другие чиновники и представители строительного бизнеса.

Открыл конференцию вице-президент Санкт-Петербургского союза строительных компаний Лев Каплан, подчеркнув, что в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» предстоит решить две основные задачи: во-первых, увеличение покупательской способности населения (что в значительной степени связано с распространением ипотеки и других форм кредитования граждан), а во-вторых, обеспечить рост объемов строительства жилья. Причем решать эти проблемы надо одновременно. Рост покупательской способности без увеличения предложения жилья на рынке приведет к безудержному скачкообразному росту цен (что уже сегодня можно наблюдать в Москве). А увеличение объемов строительства без возможности реализации жилья приведет к стагнации рынка и катастрофическому снижению рентабельности строительного бизнеса. Поскольку вопросы формирования ипотечных систем совсем недавно обсуждались на Петербургском ипотечном форуме, Лев Каплан призвал сосредоточить внимание конференции на развитии строительства и, в частности, на системе выделения участков под застройку.

С 1 октября 2005 г. в России вступили в действие нормы Гражданского кодекса, предписывающие предоставление объектов недвижимости исключительно на торгах. Целевое предоставление пятен застройки для жилищного строительства полностью исключается. Участки теперь можно купить только на аукционах, и в Санкт-Петербурге уже имеется опыт их проведения. Однако сегодня эксперты по недвижимости соглашаются с тем, что этот опыт трудно назвать однозначно положительным и что прямое использование его в других российских регионах вряд ли невозможно.

По мнению строителей, тех недочетов, которые имели место в нашем городе при организации торгов, в других субъектах Российской Федерации надо постараться избежать. Во-первых, Санкт-Петербург пошел по линии так называемых «коротких» пакетов инвестиционно-тендерной документации, то есть предоставления пятен застройки не для немедленного строительства, а для изыскательских работ и исследования того, можно ли провести на участке инженерные сети. Работа с этими пакетами привела к тому, что из 64 намеченных в 2005 г. торгов состоялись только 27.

Между тем, российское законодательство в сфере недвижимости предполагает выносить на торги только полные пакеты документации. Состав их четко прописан в Гражданском кодексе. Это пакеты документов, которые включает в себя исчерпывающие данные о пятне застройки и дают возможность начать строительство без промедления, буквально на следующий день после торгов.

Второй негативный момент — это то, что изготовление пакетов инвестиционно-тендерной документации и вынос их на торги поручили малоизвестным фирмам, которые сами строить не собираются. Их бизнес заключается только в том, чтобы изготовить пакет. А инвестиционно-строительные компании вынуждены ждать, когда это произойдет. Таким способом за 2005 г. было изготовлено всего 4 полных пакета. Есть и положительные моменты — например, поступление 6 млрд. рублей в городской бюджет. Однако пополнение бюджета в ущерб развитию отрасли, по мнению строителей, неприемлемо. Кроме того, развертывание и поддержание высоких темпов строительства в городе дало бы бюджету гораздо больше доходов.

На сегодняшний день значительно снизился объем работ, в разы уменьшилось количество закладываемых объектов, вновь начались бартерные расчеты с контр-агентами, резко уменьшился объем продаваемого жилья (по данным ряда аналитиков, при сдаче в 2005 г. 2,3 млн. кв. м реализовано было не более 1,5 млн. кв. м). На рынке образуется значительный фонд неликвидного жилья. Резко снизилась рентабельность строительной деятельности. Если в январе 2004 г. этот показатель составлял около 20 %, то летом 2005 г.— не более 10 %, и тенденция к снижению сохранялась. Многие застройщики реализуют построенное жилье по ценам, позволяющим лишь покрыть сделанные расходы. Такое развитие событий к 2007–2008 гг. может грозить обвалом строительства в городе.

Все эти проблемы и стали центром обсуждения на конференции.

Поскольку заявленный в качестве участника вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров не смог прибыть на конференцию, с докладом о деятельности городского правительства по проведению торгов, в частности, торгов за право аренды земельных участков под комплексное освоение территорий, выступил первый заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Николай Крутов. Он отметил, что принципиальная позиция городской администрации состоит в том, чтобы пятна под застройку выделялись самым рыночным способом — через торги и аукционы. Это путь, и снижающий возможности какого-то произвола со стороны чиновников, и позволяющий городу извлечь максимальную выгоду от предоставления земельных участков.

Комитет по строительству городской администрации в 2005 г. полностью выполнил плановое задание и подготовил документы для проведения торгов по пятнам, на которых можно построить почти 2 млн. кв. м жилья. Это достаточно большой объем, чтобы удовлетворить на сегодняшний день спрос. Так что прогнозы «ямы» в строительных процессах в 2007–2008 гг. совершенно не обоснованны.

Обозначенный подход полностью соответствует требованиям нового Земельного кодекса. Согласно его положениям, есть две формы предоставления земельных участков под жилищное строительство. Первая из них — это аукционы по продаже права аренды либо же самой земли. Этот вариант касается участков, имеющих инженерную подготовку. Второй путь — проведение торгов за право аренды значительных земельных участков под комплексное освоение территорий.

В ближайшее время городское правительство рассмотрит подготовленный Комитетом по строительству проект постановления о порядке проведения торгов по участкам под комплексное освоение. На сегодняшний день это очень важно и актуально. Ни для кого не секрет, что имеющаяся инженерная инфраструктура загружена примерно на 95–96 %. Расширять и модернизировать ее только силами города не представляется возможным. Поэтому очень важно решить задачу привлечения инвестиций именно к развитию инженерных коммуникаций. Аренда крупных земельных участков (минимум — квартал) для комплексного развития территории и дает такую возможность. Победитель торгов получает обязанность выполнить проект планировки земли и провести ее инженерную подготовку и право выкупить все земельные участки на этой территории, которые определены под застройку, либо продать, или сдать их в аренду. В итоге, такой подход выгоден и для города, и для инвестора.

В то же время город продолжит самостоятельную инженерную подготовку земель под застройку, и они будут реали-зовываться небольшими участками. Небольшие компании будут иметь возможность приобретать или арендовать отдельные «пятна» на тех территориях, комплексное освоение которых осуществят более крупные структуры. Эти два фактора позволят избежать монополизации рынка, а также дадут возможность для работы и развития малому и среднему бизнесу.

Иных путей (соответствующих федеральному законодательству) для разрешения проблемы инженерной подготовки имеющихся свободных территорий правительство города на сегодняшний день не видит. И если не использовать предложенный механизм, то в Санкт-Петербурге в достаточно близкой перспективе строить будет вообще негде, поскольку инженерно-подготовленных участков не останется.

Председатель Комиссии Законодательного Собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов в своем докладе рассказал о модернизации законодательной базы проведения торгов на объекты недвижимости в Санкт-Петербурге. В частности, 29 марта 2006 г. ЗакСом принят региональный закон «О внесении поправок к закону Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, на торгах». Суть этих поправок, вкратце, сводится к тому, что увеличена оплата работы по подготовке полных пакетов документации для выставления участков на торги, что стимулирует развитие этого вида деятельности. Кроме того, однозначно указано, что к этому могут привлекаться и сами инвестиционно-строительные организации, описывается процедура прохождения и оговариваются возможные причины отклонения подготовленных пакетов документов. Кроме того, предусмотрено, что, если строительная компания самостоятельно выполнит работы по межеванию участка, затраты на это будут учитываться и компенсироваться при торгах.

Далее был заслушан еще рад докладов представителей городских властных структур, а также бизнес-сообщества, посвященных ситуации с выделением земельных участков под строительство в городе. После активного и продолжительного обсуждения конференция приняла меморандум, в котором были высказаны пожелания и предложения участников строительного комплекса Санкт-Петербурга по совершенствованию системы предоставления пятен под застройку.

Железные дороги железного Урала.

Санкт-Петербург в Европе и мире.

Лучшие дороги для сибирских просторов.

На главной дороге страны.

По железным дорогам Сибири.

Анатолий Чубайс намерен выполнить свой план ГОЭЛРО-2.

Энергетических дел мастера.

Главная Публикации