Законы должны помогать строить больше

В Санкт-Петербурге в Доме архитектора 29 июня 2006 г. правительство Санкт-Петербурга, Союз строительных объединений и организаций, Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой» и Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» провели семинар на тему «Пути и методы реализации нормативных актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга по расширению объема предложений на рынке жилищного строительства».

На семинаре были рассмотрены вопросы практической реализации городского закона «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» с учетом дополнений и изменений от 26 декабря 2005 г. и 11 мая 2006г., а также постановлений правительства города № 167 от 21 февраля 2006 г. «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства» и № 596 от 16 мая 2006 г. «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий». В семинаре приняли участие разработчики означенных документов, а также руководители городских ведомств.

Первым выступил вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев КАПЛАН. Он рассказал собравшимся об истории проблемы, сути изменений в нормативно-правовых актах и практике инвестиционно-строительной деятельности, которые предусмотрены вышеперечисленными документами.

Как известно, с 1 октября 2005 г. федеральным законодательством предусмотрен переход к предоставлению объектов недвижимости (включая земельные участки) исключительно на торгах-конкурсах или аукционах, причем в отношении жилищного строительства предусмотрена только одна форма — аукцион.

В 2004 г. был принят городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», на основе которого до октября 2005 г. в городе проходили торги по «коротким» пакетам. В новых условиях потребовалось существенное изменение петербургского закона в соответствии с федеральными нормами. По предложению и при активном участии «Союзпетростроя» Комиссия ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам разработала существенные изменения и дополнения к этому закону. В частности, изменениями от 26 декабря 2005 г. была вдвое увеличена плата за подготовку пакетов документов, причем с 5% от годовой арендной платы до 10% от рыночной цены торгов по данному объекту.

Более кардинальные изменения были внесены законом 11 мая 2006 г. Они предусматривают участие в подготовке документов потенциальными инвесторами. Изложен новый порядок подачи заявок и результатов их рассмотрения и, главное, допустимые причины отклонения заявок. Установлен порядок подготовки и утверждения документов для торгов, предусматривающий опубликование в сети Internet первого заявителя, с которым и заключается первый договор на подготовку «полного» пакета документов («короткие» пакеты запрещены законом). Хотя это не является гарантией победы этого претендента, но узнав о нем, остальные участники уже смогут принять решение о нецелесообразности участия в этом процессе.

Федеральное законодательство требует, чтобы одновременно с подготовкой пакета документов на конкретный объект недвижимости был выполнен проект планировки всего участка (квартала), а также проект межевания этой территории с соседними кварталами. В новой редакции петербургского закона предусмотрено, что изготовителю пакета документов для торгов при выполнении этих функций затраты возмещаются свыше 10%. Следует подчеркнуть, что подобные затраты многократно превышают стоимость пакета документов для отдельного объекта.

Торги на объекты недвижимости до последнего времени не получили массового распространения ни по России, ни в Санкт-Петербурге. В результате, в разы упало предложение на рынке жилищного строительства. Мы считаем, что это является следствием трех основных причин.

Во-первых, в изготовлении пакетов до сих пор участвовали в основном фирмы, не собирающиеся что-либо строить в дальнейшем по изготовленным пакетам, тогда как застройщики были вынуждены ждать, когда и каким качеством изготовят эти пакеты. Во-вторых, до последнего времени не используется норма, позволяющая вдвое увеличить плату за пакеты. В-третьих, самым сложным вопросом является требование об изготовлении, рассмотрении и утверждении проектов планировки территорий как уже застроенных, так и вновь начинаемых. Кроме того, одной из причин уменьшения предложения на рынке является также явный дефицит инженерно подготовленных территорий для нового строительства.

В связи с этим Земельный кодекс РФ ввел норму о том, что комплексное освоение территорий могут осуществлять частные компании. Во исполнение этих норм правительство Санкт-Петербурга в 2006 г. приняло два важных постановления: № 167 от 21 февраля 2006 г. «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства», в котором содержится «Положение о порядке подготовки документации и принятия решений о проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства», и № 596 от 16 мая 2006 г. «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий».

Однако для реализации как закона о торгах, так и постановлений городского правительства предстоит значительная работа по созданию регламентов подготовки пакетов документов (прежний регламент 2004 г. полностью устарел). Также возникает очень серьезная проблема: кто в состоянии разработать проекты планировки и межевания? В принятом постановлении это возложено на застройщиков. В то же время очевидно, что это не решит градостроительных проблем. В западной практике подобной работой занимаются специально созданные агентства по комплексному освоению территорий, которые аккумулируют средства муниципальных бюджетов и частных инвесторов, затем планомерно, квартал за кварталом, осуществляют преобразование территорий. В противном случае остается неясным, какие объекты социальной инфраструктуры должны быть размещены в квартале, какова должна быть градостроительная концепция квартала и другие проблемы градостроительного свойства. В Санкт-Петербурге также должны быть созданы соответствующие структуры, в связи с чем «Союзпетрострой» совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре городской администрации подготавливает проект закона по решению этой проблемы.

Очень большой интерес у собравшихся вызвал рассказ руководителя Службы градостроительного кадастра Москвы (информационная система обеспечения градостроительной деятельности) Сергея МЕЛЬНИЧЕНКО о работе возглавляемой им структуры.

Прообразом этой системы стала созданная в столице Единая база данных землепользования. Затем, в соответствии с Градостроительным кодексом, в 1998 г. она была преобразована в Службу градостроительного кадастра Москвы. С этого времени и началась кропотливая работа по созданию всеобъемлющей обобщенной базы данных по всем вопросам, так или иначе связанным с землепользованием, планированием и строительством в столице.

Работа службы базируется на Генеральном плане развития Москвы, который был разработан в 1999 г. Создана специальная схема хранения информации, в которой обобщены и систематизированы различные данные и регламенты генплана (связанные с транспортными, энергетическими, строительными и другими перспективами развития города) применительно к каждому участку московской территории. Из огромного количества специализированных схем генплана (более 60) была извлечена информация и распределена по трем основным базовым направлениям: функциональное зонирование (жилье, промышленные объекты, рекреационные зоны и пр.), строительное зонирование (права собственности, высотный регламент, сохранение исторического облика и пр.) и ландшафтное зонирование (экологические вопросы, озеленение и пр.). Сведения также поступают из различных ведомств Москвы и используются для регулярного обновления базы данных. Кроме того, идет постоянная работа по систематизации и корреляции информационных потоков.

Таким образом, строитель, инвестор, риэлтер в любой момент могут обратиться в Службу градостроительного кадастра Москвы и получить всеобъемлющую информацию по любому участку московской территории: какое строительство в каких формах и с какими ограничениями может вестись на том или ином «пятне». Собирание тех же данных в различных городских ведомствах отнимает массу времени и вызывает множество проблем.

Высокий уровень компьютеризации и автоматизации работы системы обеспечивает отсутствие очередей. В течение 7 дней каждый, кто обратился в Службу градостроительного кадастра, получает справку установленного образца. Более того, значительная часть времени уходит именно на правильное оформление всей нужной документации, а сама информация извлекается уже в день поступления заявки. В рабочем режиме Служба работает с 2001 г. За этот период было более 17,5 тысяч обращений, и не было ни единого случая отказа в информации по какой бы то ни было причине. В Службе работает всего 25 человек.

Далее прозвучали доклады первого заместителя председателя Комитета по управлению городским имуществом правительства Санкт-Петербурга Алексея Чичканова, директора ГУ «Управления инвестиций» Комитета по строительству Льва Винника, заместителя председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виктора Полищука и др. Все выступления вызвали значительный отклик и бурную дискуссию среди присутствовавших в зале представителей строительного бизнес-сообщества Санкт-Петербурга. По итогам семинара были приняты рекомендации, которые, по мнению участников мероприятия, могли бы способствовать оздоровлению ситуации на строительном рынке города.

Рекомендации семинара «Пути и методы реализации нормативных актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга по расширению объема предложений на рынке жилищного строительства»

Участники семинара, заслушав и обсудив доклады разработчиков новой редакции Закона Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (с учетом изменений от 26 декабря 2005 г. и 11 мая 2006 г.) и постановлений правительства Санкт-Петербурга «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства» и «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий», а также руководителей органов исполнительной власти Санкт-Петербурга, отмечают, что спад предложений на рынке жилищного строительства, приведший (наряду с другими факторами) к резкому удорожанию стоимости квадратного метра жилья, в немалой степени вызван серьезными недостатками в организации и проведении торгов на объекты недвижимости. Следствием этого стало уменьшение количества вновь начинаемых строительством жилых домов в 2005–2006 гг.

Принятые нормативные акты открывают значительные возможности для расширения объема предложений, что должно способствовать реализации в Санкт-Петербурге национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Участники семинара в целях практической реализации Закона Санкт-Петербурга и постановлений правительства города, рекомендуют: 1. Просить Законодательное Собрание Санкт-Петербурга ускорить принятие Закона о правилах застройки и землепользования в городе, а также начать подготовку Закона о порядке комплексного освоения городских территорий для целей строительства и реконструкции объектов недвижимости, включая создание соответствующих структур заказчиков. 2. Просить Правительство Санкт-Петербурга: - разработать нормативные акты, предусматривающие механизмы реализации новой редакции Закона, в первую очередь разработку нового регламента подготовки пакетов документов для аукционов на объекты недвижимости, а также порядок их проведения и выявления победителей; - в кратчайшие сроки образовать конкурсную комиссию в соответствии с требованиями ст. 4 Закона Санкт-Петербурга; - упорядочить конкурсный отбор компаний, которым поручается подготовка «полных» пакетов документов для торгов, поручив эту процедуру городской конкурсной комиссии; - использовать опыт Москвы по разработке градостроительного кадастра города для проведения межевания территорий и их застройки. 3. Комитету по строительству и подведомственному ему Управлению инвестиций пересмотреть договоры на изготовление документации с корректировкой их стоимости на основе новой редакции Закона Санкт-Петербурга. 4. Рекомендовать компаниям-застройщикам в полной мере использовать права, предоставляемые им новой редакцией вышеупомянутого Закона Санкт-Петербурга, и активно участвовать в подготовке «полных» пакетов документов для выставления их на аукционы.

Участники семинара обращаются ко всем компаниям, работающим не инвестиционно-строительном рынке Санкт-Петербурга, с призывом сосредоточить все усилия на расширении объема предложений на рынке жилья и коммерческой недвижимости в городе по принципу «Все объекты недвижимости, востребованные строительным бизнесом, должны быть вовлечены в оборот, если это не противоречит градостроительному регламенту».

В основу работы положено качество.

«ГидроМон»: от нулевого цикла до отделки.

ЖБИ – новое направление деятельности компании «Стройкомплект».

Альтернатива кирпичу.

Оборудование для ручной дуговой сварки покрытым штучным электродом.

Обзор рынка вибропрессовых бетонных изделий Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2005 году.

Современный спортивный комплекс – сложнейшая инженерная система.

Главная Публикации