Долевая собственность в кондоминиуме

Особенностью кондоминиума, отличающей его от прочих зданий и сооружений, является сочетание режимов единоличной собственности на помещения и общей долевой собственности на прочее имущество. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона собственнику помещения в кондоминиуме также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Таким образом, отношения долевой собственности, а значит, и сам кондоминиум могут возникнуть лишь при наличии не менее двух разных собственников помещений в одном здании. В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона его действие распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам. При нахождении всего здания как единого объекта гражданских прав в единоличной или общей собственности данные отношения собственности регулируются общими положениями гражданского законодательства.

Имущественный комплекс в кондоминиуме состоит из помещений и общего имущества. Общим имуществом в кондоминиуме, согласно ст. 7 Закона, являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (п. 1 ст. 8 Закона). Так как существование прав на общее имущество в кондоминиуме ни фактически, ни юридически немыслимо вне их связи с правом собственности на находящееся в кондоминиуме помещение, право долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме существенно отличается от классического права общей собственности, предусмотренного нормами гл. 16 ГК. Отличие состоит в том, что общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (п. 2 ст. 290 ГК и п. 3 ст. 8 Закона). Запрет на отчуждение или иное распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме отражает существующую фактическую невозможность самостоятельного использования общего имущества.

Невозможность отчуждения доли означает отсутствие у участников долевой собственности права преимущественной покупки доли и возможности ее выдела. Какие же правомочия собственника определяются его долей?

Распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит путем распоряжения помещением, судьбе которого следует доля. Распоряжение самим общим имуществом также возможно, но в пределах, ограниченных целевым назначением данного имущества. Общее имущество в кондоминиуме не может служить предметом различного рода сделок в силу отсутствия оборотоспособности. Но правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью отчуждения имущества. Цивилистическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам действия по потреблению, переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замена устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройка помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК и п. 1 ст. 247 ГК распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Из существа отношений по поводу общей собственности в кондоминиуме не следует, что данные положения ГК не могут к ним применяться.

Поскольку правомочия распоряжения, владения и пользования общим имуществом в кондоминиуме осуществляются участниками долевой собственности совместно, то возникает вопрос: что в таком случае определяет доля в праве общей собственности? Правомерно ли называть подобную собственность долевой?

В определенной степени доля в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме соответствует доле участия в управлении товариществом собственников жилья или кооператива и в несении расходов по содержанию общего имущества в кондоминиуме. В ст. 1 Закона термин «доля участия» определен как установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество. Она определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Следует отметить, что в уставе товарищества или кооператива может содержаться иной порядок участия в управлении (например, каждому домовладельцу может принадлежать один голос на общем собрании). Кроме того, право на управление товариществом или кооперативом следует не из права собственности, а из членства в данном юридическом лице.

Таким образом, доля в общем имуществе представляет собой в большей степени долю в несении бремени содержания общего имущества. В соответствии со ст. 249 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию. По отношению к участникам долевой собственности в кондоминиуме данное требование конкретизировано в п. 2 ст. 18 Закона, согласно которому размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия).

Несмотря на вполне определенное указание закона, правило соразмерности доли в общей собственности и доли участия в расходах нельзя абсолютизировать. В конкретной ситуации суд, руководствуясь принципом справедливости, может поставить распределение затрат на содержание общего имущества в кондоминиуме в зависимость от характера и степени использования домовладельцами общего имущества.

Практически все возводимые в настоящее время многоквартирные здания включают в себя несколько подъездов с межквартирными лестничными клетками и лестницами, каждый из которых обслуживает только квартиры, находящиеся внутри данного подъезда. Подъезд объединяет помещения в своеобразный субкондоминиум.

Многие вопросы, возникающие по поводу эксплуатации общего имущества в субкондоминиуме, решаются исключительно домовладельцами только тех помещений, которые находятся в этом субкондоминиуме. Это решение таких вопросов, как уборка в подъезде, приобретение и установка дверей, домофонов и т. д. Дверь в подъезд, приобретенная на средства домовладельцев помещений, находящихся в этом подъезде, несомненно, является общим имуществом в кондоминиуме. В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона все имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения, находится в общей долевой собственности всех домовладельцев в кондоминиуме, независимо от того, на чьи средства оно приобреталось. Поэтому домовладельцы, понесшие затраты на приобретение двери, вправе потребовать соразмерного возмещения своих затрат со стороны иных домовладельцев, в том числе и тех, которым принадлежат помещения в других подъездах.

На практике различные улучшения общего имущества в кондоминиуме производятся только за счет тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, когда затраты на приобретение имущества несет часть домовладельцев, а имущество переходит в долевую собственность всех домовладельцев, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса.

По моему мнению, в законодательстве нужно отразить фактически существующие отношения между домовладельцами по поводу долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Для этого следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено.

Навесные фасадные системы. Проблемы, с которыми мы сталкиваемся.

«Воронежский алюминиевый завод»: передовые технологии производства.

Комбинат «Волна»: технология успеха.

Вентилируемые фасады: исправление ошибок.

Саморез саморезу рознь.

Компания MOELLER в России: «Переключайтесь правильно!».

К вопросу выбора утеплителя для систем фасадной теплоизоляции с тонкими наружными штукатурными слоями.

Главная Публикации