Прежде чем приступить к проектированию…

В прошлом номере журнала была опубликована первая часть отчета о состоявшемся в конференц-зале «Буржуа» гостиницы «Россия» V общероссийском семинаре «Вопросы безопасности при осуществлении строительной деятельности», озаглавленная «Опасная безопасность». Вторая часть посвящена гигиеническим требованиям на этапе проектирования и строительства, а также правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Многие заказчики, проектировщики, застройщики и эксплуатационники строительных сооружений сталкиваются с проблемами, которых могло бы не быть, если бы все более серьезно относились к процедуре применения правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Главный специалист Комитета по градостроительству и архитектуре В. Рощин напомнил участникам семинара, что сейчас установлены новые правила застройки, которые являются очень важными. В частности он отметил: «Если в предыдущие годы, до введения Градостроительного кодекса, все вопросы регулирования застройки решались административным путем — через систему документов, издаваемых органами исполнительной власти, то сейчас Генеральным планом Санкт-Петербурга и разработанными на его основе правилами застройки предусматривается система саморегулирования. Что она в себя включает?

Например, на одной схеме города выделены функциональные зоны, резерв которых определен исходя из требований Градостроительного кодекса РФ. Каждая территория имеет свое предназначение — деловые или жилые зоны; определяются основные параметры застройки и т. д. Генеральный план предусматривает 8 функциональных зон для жилой застройки, начиная от территории садоводств и завершая местами расположения высотных зданий и домов, формирующих исторический центр Санкт-Петербурга.

На другой схеме показаны уже территориальные зоны. Они отличаются от функциональных тем, что, если в Генеральном плане функция является определяющей, то в территориальной зоне правил застройки это определение уже важно с точки зрения установления регламентов деятельности.

Т. е. любая проектная документация разрабатывается на основе системы градостроительного зонирования и должна соответствовать разрешенным видам использования. Это означает, что, если раньше застройщик, получив архитектурно-застроечное задание, регламентировал свою деятельность исходя из нормативных требований и представлял на согласование документацию в различные инстанции, то в случае принятия системы правового зонирования меняется как бы и система координат. То есть вы, ознакомившись с материалами градостроительного зонирования и материалами правил застройки, самостоятельно решаете вопросы проектной деятельности. Существует несколько категорий разрешенных видов использования по праву. Владелец земельного участка или его собственник, ознакомившись с материалами карты градостроительного зонирования, выбирает тот или иной вид использования, например, в жилой зоне запускает строительство объектов торговли или обслуживания. Владелец земельного участка исходя из принципов индивидуального зонирования сам определяет, какой вид использования для его участка ему необходим. После этого он обращается в службу архитектуры и получает градостроительный план земельного участка. Все эти вопросы отрегулированы в системе правил землепользования застройки».

Комментарий. Многие специалисты строительной отрасли не согласны с подобным порядком. Они уверены, что количество жилых, коммерческих и социальных сооружений должно планироваться в Комитете по градостроительству и архитектуре исходя из интересов жильцов будущих комплексов. Свою уверенность они аргументируют тем, что владелец или собственник земельного участка заинтересован в коммерческом использовании своего участка и в получении максимальной прибыли. Исходя из этого он и построит там либо максимальное количество жилых домов, либо сооружений коммерческого назначения. «Социалка» при этом отходит на второй, а то и на третий план. А это неизбежные проблемы будущего, закладываемые, увы, сегодня.

— Разрешенные виды использования на сегодня, — говорит В. Рощин, — определены законом Санкт-Петербурга. Т. е. функциональные территории законодательно закреплены, правила одинаковы для собственников, госчиновников, органов власти и управления. Исходя из этого разработан долголетний план.

Для того чтобы правила по землепользованию и застройке были введены в действие, была образована комиссия, возглавляемая вице-губернатором А. Вахмистровым. Такие же комиссии созданы в каждом административном районе Санкт-Петербург. Они занимаются вопросами разрешения по праву, разрешения по отклонениям и другими. Если, например, вы хотите построить жилой дом в зоне среднеэтажной застройки, на участке, который по плотности немножко выше допустимых правилами, то вы обращаетесь в комиссию по замерам. Комиссия состоит из органов власти, управления и специалистов различных ведомств и рассматривает эти отклонения. Если комиссия согласна с вашими предложениями, то эти документы с положительным заключением направляются в органы исполнительной власти или в аппарат губернатора, или в Комитет по градостроительству и архитектуре и включается в разрешенный вид использования. После этого вы можете обращаться в КГА за получением градостроительного плана земельного участка. Многие организации, которые сейчас ведут строительство, знают, что органы экспертизы и надзора без градостроительного плана земельного участка документацию не рассматривают. Это новый документ, форма которого утверждена Правительством РФ. Переход на новые правила застройки позволяет застройщикам очень гибко и быстро принимать те или иные управленческие решения.

Правила застройки пока не вступили в действие, поэтому в закон Санкт-Петербурга «Об основах градостроительной деятельности» введены такие элементы градостроительного регулирования, как временные регламенты застройки земельных участков.

Что эти документы означают? До принятия правил застройки в целом по городу застройщики, заинтересованные в том или ином развитии своей территории, обращаются в Комитет по градостроительству и архитектуре и получают временный регламент застройки. Он является элементом общих правил застройки. Закон допускает его введение в действие до принятия общих правил, потому что общие правила застройки на сегодня прошли публичные слушания в Санкт-Петербурге. Они подготовлены к представлению в Правительство РФ, но, по решению правительства Санкт-Петербурга, их действие пока приостановлено в виду того, что городское сообщество после принятия в 2005 г. Генерального плана города обратилось в органы власти и управления с просьбой внести в него те или иные изменения. Правительство города эти предложения рассмотрело и образовало специальную комиссию по поправкам в Генеральный план Санкт-Петербург. Комиссия выработала предложения, которые к настоящему времени подготовлены для рассмотрения в правительстве города. Основной документ — Генеральный план. Изменение его влечет изменение правил застройки. Так что в ближайшие два года, я думаю, система временных регламентов застройки будет существовать.

Как можно было понять из выступления В. Рощина, спокойствия на строительном рынке еще долго не будет. По его словам, принято решение — лишь к 2010 г. утвердить все правила застройки на территории РФ. Поэтому, возможно, будет объявлен мораторий на внесение поправок в действующий Генеральный план, и правила застройки, которые разрабатываются в Комитете по градостроительству и архитектуре, будут регулировать все вопросы, связанные с выдачей разрешительной документации. «Особое внимание нужно уделить процедурному вопросу: сегодня застройщик обращается в большое количество согласующих организаций, а нам поставлена задача создания системы одного окна», — подчеркнул В. Рощин.

Требуют доработки и вопросы межевания. Это еще одна проблема. В правила застройки заложена правовая норма: нельзя, например, выдавать градостроительные планы земельных участков без наличия правил застройки (на сегодня это временные регламенты застройки земельных участков) и проектов планировки. Т. е. правила застройки регулируют вопросы взаимоотношения с органами власти и управления. А сегодня, по информации В. Рощина, в работе находится около 500 проектов планировки застройки…

Большой интерес вызвало выступление заведующей отделом гигиены труда ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Санкт-Петербурге» Л. Навтиковой. Отвечая на некоторые реплики из зала, она напомнила, что аббревиатуры СЭС (санитарно-эпидемиологическая служба) давно уже не существует. Санитарная служба разделилась на 2 звена: главное — Роспотребнадзор, осуществляющий функции санитарного надзора и контроля за соблюдением всех санитарных правил; второе звено — «Центр гигиены и эпидемиологии», который создан в помощь Роспотребнадзору и работает под его руководством.

Одним из основных направлений деятельности новой структуры является, конечно, экспертиза. В частности Л. Навтикова рассказала: — В связи с вводом в действие Градостроительного кодекса большие изменения произошли и в нашей работе, и в деятельности застройщиков. Санитарно-эпидемиологическое заключение дается по любому земельному участку, на котором осуществляется строительство, на основании санитарно-эпидемиологической экспертизы. Не все знают, что это такое и насколько это серьезно. Поэтому, прежде чем начинать проектные работы, рекомендуется обратиться в ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Санкт-Петербурге». Это очень облегчит дальнейшую жизнь проектировщикам, застройщикам и заказчикам в вопросе безопасности работ и дальнейшей эксплуатации. После контактов с нашим центром многие вопросы будут сняты. Некоторые правила устарели. В том числе и санитарные. А новые мало кто знает. Да еще и не все приняты. Есть неточности в Градостроительном кодексе. Вся ответственность за ошибки падает на заказчиков, которые в свою очередь ошибочно надеются на проектировщика. И бывают очень серьезные конфликты. Особенно, когда дело касается санитарно-защитных зон, об обязательности наличия которых иногда люди даже не подозревают. Многие крупные предприятия сегодня разделены на мелкие, и между ними возникают конфликты по организации отдельных или общих санитарно-защитных зон. Ожидается появление закона, предусматривающего серьезные финансовые санкции предприятиям, которые этому вопросу сегодня не уделяют должного внимания».

Отвечая на один из вопросов, Л. Н. Навтикова сказала: «К сожалению, в наших законодательных и нормативных документах отсутствуют единое определение и правильная формулировка терминов. Это вносит большую путаницу при принятии управленческих решений, что в свою очередь ведет к неизбежным конфликтам». Из зала был также задан вопрос: «Где можно получить исчерпывающую информацию по обсуждаемым вопросам?».

С. Лобанов, директор управления Российской сети центров нормативно-технической документации «Техэксперт», сообщил: — Российская сеть «Техэксперт» сделала своей профессией информационное обеспечение предприятий строительной отрасли, энергетики и других направлений. На сегодня наш информационный фонд насчитывает более 2 млн. правовых документов и более 100 тыс. нормативных документов. Количество пользователей — более 35 тыс. предприятий. Вопросы технического регулирования стоят не на последнем месте.

В каком они состоянии, вам понятно из предыдущих выступлений.

Проектирование магистральных трубопроводов (ООО «НЕФТЕГАЗГЕОДЕЗИЯ»).

Technospetsstal-ECO: The Era of Clean Water Has Begun.

Искажение понятий ведет к непониманию сути и наносит вред.

Капремонт жилья — «ключ» к реформе ЖКХ.

Системный подход к устройству надежных дорожных покрытий.

Оборудование для производства стеклопакетов.

Логистическая деревня в большом городе.

Главная Публикации