|
|
 |
|
 |
Калькулятор НДС онлайн: nds.com.ru
Главная Публикации
Облигационные жилищные займы – начало организованного ипотечного кредитования
Еще до начала масштабных рыночных преобразований российской экономики (в СССР), а также и в постперестроечной России осуществлялись попытки применения способов и развития инструментов стимулирования платежеспособного спроса на жилье.
Укрупненно последовательность ос-новных этапов выглядит следующим образом:
Наиболее маневренным и гибким инструментом привлечения средств для финансирования строительства можно с уверенностью назвать облигации жилищных займов (ОЖЗ). Привлечение денежных средств осуществляется путем выпуска застройщиком облигационного займа. ОЖЗ, являясь прообразом ипотечных облигаций, могут использоваться как самостоятельно, так и в качестве основы для производных банковских операций — кредитования на приобретение жилья, в схеме «двойного кредитования», приобретения жилья через найм с выкупом и т. д.
По сути облигационные жилищные займы схожи с долевым строительством. Разница состоит в том, что привлечение денежных средств для осуществления строительства в данном случае реализуется путем выпуска застройщиком облигационного займа. При этом застройщик продает не право собственности на часть единиц жилья, а ценные бумаги, обеспеченные правом собственности на возводимое жилье.
На величину метража застройщик выпускает такое количество ОЖЗ, которое меньше по объему или равно общему метражу строящегося жилья. Одна ОЖЗ соответствует 1 кв. м возводимого жилья. ОЖЗ являются именными ценными бумагами и выпускаются в бездокументарном виде.
К негативным сторонам схемы облигационных жилищных займов можно отнести:
сложность процедуры выпуска ОЖЗ для застройщика как неспециалиста в вопросах, связанных с рынком ценных бумаг;
как правило, необходимость гарантий или обеспечения по займу.
Положительные стороны схемы:
наличие в распоряжении застройщика непрерывного денежного потока для финансирования процесса строительства (застройщик может распределить во времени размещение облигаций, меняя их текущую стоимость в зависимости от финансовой ситуации с данным объектом строительства);
мелкий инвестор имеет возможность в любой момент времени выйти из программы и вернуть вложенные средства;
относительная простота в учете и контроле за поступлением и расходованием средств;
несложная схема регистрации прав владельцев ОЖЗ.
К участникам облигационного жилищного займа относятся:
эмитент займа (может быть государственным или частным предприятием);
орган государственной регистрации займа, который осуществляет предварительный анализ Проспекта эмиссии, а также контролирует целевое использование средств займа;
застройщик передает объект незавершенного строительства в обеспечение выполнения обязательств по займу (зачастую на практике происходит совмещение застройщика и эмитента в одном лице);
заказчик;
инвесторы — физические или юридические лица, приобретающие ОЖЗ с целью получения дохода в денежной или натуральной форме (квартиры);
финансовый агент — банк или инвестиционный институт, привлекаемый для подготовки займа, размещения и обслуживания ОЖЗ;
депозитарий;
инвестиционные институты — юридические лица, созданные в любой допускаемой законодательством РФ форме и осуществляющие профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг; выступают как посредники (дилеры, брокеры) при размещении ОЖЗ;
котировальная комиссия (создается эмитентом с привлечением представителей практически всех участников жилищного займа за исключением инвесторов и, как правило, инвестиционных институтов) осуществляет организацию финансовой структуры займа, определяя текущую цену ОЖЗ не реже 1 раза в месяц;
государственная приемочная комиссия (по объекту) — государственный орган, уполномоченный принимать построенные (реконструированные) дома в эксплуатацию;
орган государственной регистрации прав на недвижимость (в Санкт-Петербурге это ГБР), который оформляет права собственности на квартиры, передаваемые в счет погашения облигаций.
В большинстве случаев эмитент — крупная инвестиционно-строительная компания (девелопер).
Эмитент принимает решение об объявлении займа и выпуске облигаций, затем готовит и утверждает Проспект эмиссии ценных бумаг и регистрирует его в государственных регистрирующих органах.
После регистрации займа эмитент заключает соглашение с финансовым агентом займа на:
организацию размещения и погашения ОЖЗ;
ведение реестра и депозитарное обслуживание владельцев облигаций, выдачу выписок со счетов ДЕПО;
обеспечение ликвидности облигаций.
В дальнейшем финансовый агент заключает соответствующие соглашения с финансовыми институтами и брокерскими фирмами на размещение ОЖЗ, а также производит продажу облигаций инвесторам самостоятельно.
Покупка ОЖЗ инвесторами производится по договору купли-продажи с выдачей владельцу ОЖЗ выписки со счета ДЕПО.
В случае, когда инвестор предпочитает выкупать квартиру в строящемся на средства займа объекте постепенно, по согласованному с финансовым агентом графику заключается договор купли-продажи ОЖЗ с отсрочкой платежей в соответствии с графиком. Договор гарантирует резервирование в количестве, необходимом инвестору для приобретения выбранной квартиры. При этом изменение цены облигаций в соответствии с графиком их приобретения имеет вид, представленый на рис.1.
При аккумулировании инвестором пакета ОЖЗ, достаточного для приобретения квартиры (из расчета, что одной ОЖЗ соответствует 1 кв. м общей площади квартиры), эмитент принимает на себя обязательство погашения ОЖЗ конкретной квартирой.
Необходимо четко отслеживать количество договоров купли-продажи ОЖЗ по графику и количество принимаемых эмитентом обязательств с целью недопущения превышения общего количества жилья в объекте, соответствующем займу.
Схема финансирования строительства с использованием ОЖЗ позволяет практически полностью избежать отрицательных моментов, возникающих в процессе использования схемы долевого строительства.
Реализуемость займа обеспечивается следующими мерами:
Предварительный отбор проектов по стоимости, ожидаемой прибыли, срокам строительства и возможности реализации этих проектов с учетом факторов риска.
Выбор надежных партнеров (ключевых участников займа), привлечение устойчивых финансовых структур.
Одновременное использование трех источников финансирования строительства — средств, поступающих от первичного размещения ОЖЗ, долевого строительства и кредитных ресурсов.
Снижение текущих издержек при строительстве и обслуживании займов за счет конкурсного отбора подрядчиков, а также выпуска ОЖЗ в бездокументарной форме и высокой степени автоматизации депозитарного обслуживания займа.
Адресный характер каждого займа (каждому покупателю ОЖЗ известен адрес жилого дома, строительство которого осуществляется на средства займа). Соблюдение адресности и однозначного соответствия распределения заемных средств по строительным адресам — жесткое условие устойчивости эмитента займа (особенно в случае, если один эмитент выпускает несколько займов под разные объекты).
Безрисковая ценовая политика при размещении займа, что означает:
количество ОЖЗ в выпуске соответствует площади вводимого жилья;
объем займа по номиналу определяется с превышением суммарной стоимости СМР, затрат на инфраструктуру и прочих издержек займа на 5–10%;
изменение цены размещения с учетом текущих строительных индексов;
поэтапное размещение ОЖЗ на суммы, не превышающие стоимость очередных этапов строительных работ;
создание резервного фонда в объеме 3–5% от суммы размещенного займа для обеспечения ликвидности ОЖЗ и снижения влияния сезонности строительных работ.
Система учета ОЖЗ в банке предусматривает выполнение традиционных функций депозитария (учет и хранение информации по переходу прав собственности на данный вид ценных бумаг), а также дополнительных функций:
регистрацию заключенных договоров покупки ОЖЗ по согласованным графикам с указанием сведений о закрепленных квартирах;
установление соответствия фактов перехода прав собственности на ОЖЗ со сроками и объемами, зафиксированными в договорах покупки ОЖЗ по графикам;
регистрацию заключенных договоров погашения ОЖЗ квартирами конкретных номеров;
формирование пакетов документации для оформления прав собственности на квартиры.
Кроме того, данная система обеспечивает реализацию перечисленных выше функций по ОЖЗ, оплачиваемых путем:
приема готовых квартир в зачет;
выделения субсидий из фонда эмитента;
иных фондов взаиморасчетов.
Эмиссионная ценная бумага — любая ценная бумага, в том числе бездокументарная, которая характеризуется одновременно следующими признаками:
• закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав, подлежащих удостоверению, уступке и безусловному осуществлению с соблюдением установленных действующим законодательством формы и порядка;
• размещается выпусками;
• имеет равные объем и сроки осуществления прав внутри одного выпуска вне зависимости от времени приобретения ценной бумаги.
Эмитент — юридическое лицо или органы исполнительной власти, либо органы местного самоуправления, несущие от своего имени обязательства перед владельцами ценных бумаг по осуществлению прав, закрепленных ценными бумагами.
Облигация — эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее держателя на получение от эмитента облигации в предусмотренный ею срок ее номинальной стоимости и зафиксированного в ней процента от этой стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может предусматривать иные имущественные права ее держателя, если это не противоречит законодательству РФ.  Современные огне- и теплозащитные материалы. Универсальная гидроизоляция кровель. ТСЖ - путь к эффективному управлению жилыми домами. Пять лет плодотворной работы. Возрождение Сахалина, или cоздание нового энергетического пространства в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Листы каменной книги Петербурга. Фрусис - коррозия не пройдет.
Главная Публикации
|
|
